业主委员会助力老楼院“新生”
“如果能成立业主自治委员会早些接管小区就好了。”看到辖区一栋80户的家属楼清垃圾清运费的只交了9户的清单，临夏路街道木塔巷社区书记韵兴宏既着急又无奈。
木塔巷社区位于西关什字繁华商业圈，但辖区多栋家属楼属于三不管楼院，没有物业公司，少了“管家”，社区环境变差了，居民意见很大。由于楼院多为出租户，垃圾清理等费拖欠年限长，成了物业公司不愿接手的“烫手山芋”，现在，韵兴宏最大的希望就是在社区的协调下，帮助居民建立业主委员会，服务居民。
木塔巷“三不管”楼院难请“管家”
“我们社区原来共有45个没有封口的垃圾道，本来属环卫部门管理，但是由于巷道太窄，收垃圾的三轮车都进不去，只有我们社区雇人清理。现在，我们协调将垃圾道封闭，实行了保洁桶，但垃圾清运费收取还是老大难问题。”这段时间，木塔巷社区居民常常因为垃圾打电话找韵兴宏“诉苦”，当然有时候也有怒骂和谴责，社区的垃圾问题成立他的“头等大事”。
在木塔巷1、2、5、7号楼，两侧的垃圾可谓“五颜六色”，有旧鞋子、方便面桶、牛奶盒、饮料瓶、旧毛衣、成袋的生活垃圾等，还有大小便留下的痕迹。 记者采访时，突然听到“嘭”的一声，回头一看，不远处地上多了一饮料瓶，随处可以看到居民丢在垃圾桶外的垃圾。
“有的租住户卫生意识差，小区各处堆放的垃圾更多，风一刮垃圾袋到处飞。”一位在外乘凉的居民告诉记者，不仅如此，由于小区的路面较窄，不时有居民因停车和商贩刮蹭的小事闹矛盾。
在无物业公司的小区内，居民楼前面仍是乱摆乱放，无人管理的绿化带，已经是杂草丛生。“每天出门就看到污水、垃圾，这样的居住环境总需要有人管一管。”社区居民毕女士介绍。
没有物业管理的老旧小区，小区卫生主要靠社区来维护。因此，给老旧小区找一个管家，成为社区迫切想解决的问题。“社区曾经2个月换了十几个保洁员，最多时两三天对方就不干了，现在只雇着两个人，用来维持无物业管理的老旧小区的基本卫生，每人1个月1000多元的工资，每天光垃圾三轮车就得拉20车左右。”韵兴宏介绍，“没有相应的扶助政策，这让社区难以承担。”
面对老旧小区的市场需求，物业公司迟迟不愿入驻，是什么使“管家”对老小区却步？
“现在担心的有两个问题：一是由于基础设施差，前期投入的资金太多，二是老旧小区的收费率低。”在韵兴宏的联系下，记者电话采访到曾有入驻意愿物业公司的负责人，该负责人介绍，除了这两项主要原因之外，“管家”还有其他的顾虑：“老旧小区的物业收费率在70%—75%之间时，可以收支平衡，达到80%以上才能盈利，由于物业费难收，不断有居民楼被弃管，核算下来会亏损很多，如果物业收费率还和原来一样，根本无法接手。”
“老旧小区在开始进驻时，都需要投入大量启动资金，安装监控设施，健身器材的维修，雨水管道的维修等。”该负责介绍，他们在进驻每个小区前，都会进行前期投入的预算和评估。他们曾经对木塔巷社区一个老小区进行过评估，前期预算在10万元左右，由于投入太多最终只能放弃。“接管后，如果物业收费率低，前期投入的资金很有可能会打水漂。”对此，该负责表示无奈。
社区民情协调会讨论“自治管理”
“今天请大家来，目的是一起想办法，破解困扰咱们辖区三不管楼院煤炭家属院的卫生清洁、物业管理、楼院安全、污水管道老化、业主委员会建立等六大难题！这些问题已经对居民生活带来诸多不便，首先，我就存在的问题向各位居民代表做简单汇报……”
在经过半个多小时的等待，在东岗西路街道平凉路社区会议室里，社区书记张艳说完这一开场白后，居民代表、企业代表、社区工作人员你一言我一语说了起来，这场关于解决煤炭家属院90户居民生活难题的民情协调会就此拉开序幕。
平凉路社区煤炭家属院属于上世纪80年代老楼，90年代房产过户给居民个人后，楼院没有物业、没有专门的清洁员。目前，5个单元砖混楼房老态龙钟地坐落在闹市深处，经过几十年的风吹雨打，楼房外墙早被灰尘包裹，新换不久的电线密密匝匝地爬在墙壁上。院内地面早已破损不堪，坑洼遍地，3个污水井连盖子都没，由于长期没有物业，墙角屋后随处可见居民、商户扔的一堆堆垃圾。
这一串问题引起了平凉路社区的重视。加之，这几栋楼沿街，一楼住户将住房改为商铺，个别商户不注意卫生，下水道经常被餐饮垃圾堵塞，引发居民不满，住户和商户矛盾十分突出。
“现在，能不能请居民代表和企业代表和咱们互动互动，沟通一下？”
“垃圾处理看起来是个小问题，但却关乎每户居民的生活，弄不好就要吵架，要从源头上想办法……”企业代表马先生深有体会，“现在除了住户每月收取5元的卫生清洁费，再没有经济来源，而这些费用已经不够雇请清扫员工资的，原来清扫员的报酬是每月300块，随着物价的上涨，现在这个价格根本找不着人干了……”
居民代表徐老先生建议：“楼道内卫生有住户轮流打扫，针对垃圾道存在的建筑垃圾堵塞等问题，建议封堵垃圾道，设立垃圾桶，如遇有装修住户必需在业主委员会进行登记，由业主委员会督促将装修垃圾装袋、限期清运干净。”
“提议对105—109号小院装一铁门，院内污水井常年没井盖子，对大家的人身安全造成危险，要进行购置、安装，所产生的费用由居民共同承担，看大家意见如何？”居民代表陈女士很高兴，真是被井盖子丢失、小孩在院子玩耍担心出意外困扰得不得了，现在形势有了好转！
“居民姓需求最大的就是卫生、安全问题。”张艳表示，社区通过这次“协调会”，就是让居民聚在一起，听听他们的说法，集思广议，社区再努力解决问题。
“虽然，煤炭家属院眼前问题由社区出面得到暂时解决了，但由于没有物业公司，这些问题还会再次出现。社区在经过多次走访后，认为应该帮助煤炭家属院居民成立业主委员会。”张艳书记在协调会上提出：由居民实行自治管理。”
管理好“三不管”楼院考量城市管理者水平智慧
记者走访中发现，其实，像木塔巷、平凉路社区遭遇的情况，兰州不少三不管楼院都出现过，业主与物管之间的矛盾从拒交物业费开始，恶性链条也由此结成。
“物业是为业主服务的，但服务不可能是义务的；业主享有权利的同时，也有及时交费的义务；有了相互理解和支持，小区的生活才会变得更美好。”韵兴宏表示，物业管理已经成为城市管理的重要一部分，在社区服务方面也扮演着十分重要的角色。
“业主委员会作为一个新兴的名词，已经越来越多地出现在社区服务之中。目前，兰州市的许多住宅小区已经成立了自己的业主委员会，它们已经在自己小区各个方面的管理上取得了很好的成果，为完善小区管理等方面发挥了积极的作用。业主委员会代表的是广大业主的合法权益。”韵兴宏讲到，三不管楼院由于长期管理上的缺位，给居民群众带来了很多生活上的困扰，这也正是社区成立业主委员会的必要性。如果成立了业主委员会，它将以合法的身份，代表广大业主去争取法律、法规赋予的权利。
木塔巷作为兰州的核心商业圈，计划经济时代的产物——老楼院一度是政府、社区、居民头疼的老大难问题，也成了城市管理的短板。随着创建文明城卫生城市工作的推进，老楼院成了亟待解决的一个问题，能否管理好“三不管”老楼院考量着城市管理者的水平和智慧。
从木塔巷社区来看，社区通过建立业主委员会先进管理手段和居民自治相结合，集中体现了社会管理创新的力量，可以看出只要下决心，采取有效措施，三不管楼院还是有办法管的，能管好的。
平凉路社区书记张艳也表示，通过对老旧小区实现居民自治，是符合物业管理相关规定，这是好事，应该到提倡和支持。社区打算通过做工作，由小区居民进行无记名投票方式，推选代表参加业主委员会选举会议。随后，业主代表大会在社区的主持下召开，会议根据业主委员会的选举办法，从候选人中推选出业主来担任业主委员会成员。
“一个好的业委会所起的作用不可替代，现在社区正通过举办各种活动来促进小区间不同人群的融合，以更加有利于社区和业委会工作的开展，但这显然需要一个长期的过程。”张艳说，“这就需要业主们的努力，首先在意识上要肯定业主委员会的作用，对于经严格法律程序选举产生的业主委员会，要维护他们的权益和地位。同时，社会相关的职能部门要完善相应的法律法规细则，以进一步明确业委会的权利、责任和职能，实现对于业委会的监督。”
“辖区物业管理也是街道工作重要的组成部分，想要更好地做好对小区业主的服务，就要充分发挥小区业主委员会的作用。业委会的成立，标志着业主参与、监督物业管理的工作有了合法的途径，小区物业管理进入了一个系统化、规范化的新阶段。”东岗西路街道相关负责人认为：业主委员会的成立，小区的业主们不再是孤立无援的个体，他们有了维护自身物业权益的自制组织，这是全体业主共同努力的硕果。
枣林路社区帮居民成立安宁首个业主委员会
记者在采访中了解到，安宁区西路街道枣林路社区日前也遭遇类似问题，该社区面对的不仅是一个“脏乱差”的老小区，而且停水停暖停电，面对难题，社区通过组织协调，帮助居民成立了安宁区首个小区业主委员会。由居民实行自治管理，目前小区不仅水电暖重新通上，楼栋亮化也全部安装到位。
“冬天没有暖气不说，还停水停电，这日子还咋过，希望社区能出面帮助解决。”日前，西路街道辖区居民韩昌跃来枣林路社区反映称，由于小区“三停”，致居民无法正常生活，特别是小区老年人较多，非常不便。
“当天下午，社区领导就带领工作人员前去了解情况，原来居民韩昌跃反映的胶带小区现有居民152户，因长期无物业公司管理，导致部分居民拖欠水费、暖气费，安宁水管所和机床厂热力公司停止给小区供水供暖。”枣林路社区工作人员介绍，当时社区专门上门做欠费居民工作，发动小区居民成立临时收费小组，利用周末两天休息的时间，社区帮助该小区收齐费用，及时通上了水电暖，解决了小区居民燃眉之急。
眼前的问题虽然解决了，但由于没有物业公司，这些问题还会再次出现。为此，该社区想通过联系物业公司，由物业公司接手管理，但由于胶带小区常年无物业管理，遗留问题较多，没有一家肯接管。
“我们在经过多次走访后，社区决定帮助居民成立胶带小区业主委员会，由居民实行自治管理。”枣林路社区书记兼主任李莉介绍，社区通过做工作，由小区居民进行无记名投票方式，推选24名代表参加业主委员会选举会议。随后，胶带小区业主代表大会在社区的主持下召开，会议根据业主委员会的选举办法，从小区3栋楼9个单元24名初步候选人中推选出9名业主来担任胶带小区业主委员会成员。
“以前这里楼栋有的灯都黑着，现在亮化灯也安装了，小区面貌焕然一新。”居民李先生拿出几年前在社区的照片和现在的照片一一对比，差别鲜明而深刻。
“在安宁区来说，通过社区成立小区业主委员会这是第一家。”说起目前正在等待安宁区相关部门备案的业主委员会，李莉书记表示，一个好的业委会所起的作用不可替代，现在社区正通过举办各种活动来促进小区间不同人群的融合，以更加有利于居委会和业委会工作的开展，但这显然需要一个长期的过程。
为了让业主委员会更好为居民服务，李莉说，“这就需要业主们的努力，首先在意识上要肯定业主委员会的作用，对于经严格法律程序选举产生的业主委员会，要维护他们的权益和地位。同时，社会相关的职能部门要完善相应的法律法规细则，以进一步明确业委会的权利、责任和职能，实现对于业委会的监督。”
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